调查| 雨季到来,使用公共维修基金修漏雨为何总卡壳?|当前聚焦
来源:北京日报 发布时间:2023-06-13 11:12:28

进入雨季的京城,一些小区和楼栋的居民仍被房屋漏雨、阳台飘窗渗水困扰,有的已有十多年。记者调查发现,解决房屋漏雨、渗水等问题,局部“贴膏药”效果往往不好,不少居民期盼使用公共维修基金整体系统维修。然而,要使用公维基金,各小区也面临着不同境况。


(资料图片)

恋日绿岛小区

多户常年漏雨 用公维恐卡壳

“邻居们,有没有人家中还在漏雨?”罗萍在业主群简单询问,很快就有多位邻居接话,纷纷表示自家漏雨。罗萍家住东南四环边的恋日绿岛小区。这个2003年建成的小区历经风吹雨打,如今漏雨漏水问题,成了不少居民的心病。

从恋日绿岛小区北2门进入,多个矮层住宅的墙壁上,有类似被水洇湿的痕迹,“那是业主维修漏雨刷的防水漆。”罗萍介绍说,近几年,不少住户都被漏雨问题困扰,有的还在忍受,有的则花钱找物业或自己找人维修了。“自己花钱维修的,价格贵不说,效果心里也没有底。”

几年前,罗萍家的阳台飘窗、书房、厨房等,开始不同程度出现漏雨。“很糟心,但我家不是最严重的。”从罗萍展示的邻居聊天截图和图片来看,有邻居家因为厨房渗水,厨房灯一开屋子就跳闸;还有人房子里墙纸泡坏,天花板都泡“烂”了。“我家因为漏雨,天花板都长出几朵蘑菇了……”居民王阿姨更是愤愤地说,她希望能够得到些赔偿。

恋日绿岛居民家中的漏雨

记者探访发现,不少楼栋外墙上,都有密密麻麻的裂纹。这难道是小区漏雨的原因?“这个小区修建时采用的是内保温,外墙没有保温层,时间长了就容易漏水。”居民庞先生说,而住宅上方的下水槽等构造,因为维护保养不够到位,导致下雨时雨水没过杂物,进入墙体或裂纹中。“这么多年了,我们希望物业能对小区漏雨进行整体系统的维修。”

恋日绿岛小区一些楼栋外墙裂开渗水

恋日绿道小区有居民刷的防水漆,颜色不协调

“最近正在统计漏雨户,要报上去,看看能否使用公维基金给大家维修。”小区物业公司人员说,小区漏雨的有高层住户也有低层住户,已统计了近20户。不过,有居民对使用公维维修表示不太认可,“小区公维有不少人没交,公维不齐全是不能使用的。”这种说法,物业人员没有否认,而是表示正在核查公维,后续还有很多手续需要政府部门批准,眼下是先登记。

居民庞先生说,如果无法使用公维基金,也可考虑用小区停车费等公共收益来维修。此外,物业也可先垫付维修资金,而后再找未交公维的住户补缴。“大家的心愿是一样的,就是尽快整体修好漏雨问题。”

水上华城

顶层漏雨普遍 有钱但不好动

东二环边的水上华城小区,同样存在漏雨问题。不同的是,漏雨较多发生在顶层住户。有居民已被漏雨问题困扰了15年之久,直言一年中最怕的就是雨季。

“从买房完的第二年就开始漏。”水上华城3号楼顶层住户董先生说。为此,他专门花了3万余元维修漏雨,但情况并不见好。“怎么修的呢?就是哪里漏补哪里,相当于‘贴膏药’,但水是往低处流的,不能那么修。”此后多年,董先生都被漏雨困扰,他记不清打过多少次投诉电话。

去年的一天,雨水持续不断,董先生家中用大小7个盆同时接水。“凌晨2点多,房顶上一大块水泥‘啪’掉下来,吓得我和老伴一激灵。”记者看到,董先生家客厅、次卧、阳台、厨房等都有漏雨现象,雨水在多个墙壁上都留下了痕迹。有的地方墙皮墙角都被“泡发”,轻轻一碰就掉灰。“赶紧修吧,还等什么呀!”他说,与自己同一楼层的几位住户家,同样被漏雨困扰。

水上华城小区董先生家中漏雨情况

该小区顶层漏雨的确不是个例。3号楼、4号楼、5号楼都有类似问题。“这个小区,除了开发商自持一栋楼,另外5栋居民楼都或多或少,存在漏雨渗水。”有居民说,曾做过粗略统计,5栋居民楼顶层住户近百户,漏雨问题有约40户,相对严重的有20多户。小区中,还有100多户存在飘窗和阳台下雨时潲水渗漏。

如何维修?小区物业公司工作人员说,目前正统计户数,已有40多户顶楼漏雨的住户。原因主要是楼顶的防水层老化,因此单独维修漏雨不太管用。“如果要维修,应该是用公维整体修,因为各个楼都有漏雨的。”他表示,要先收集完住户信息,上报给业委会,而后再一步步走后面的程序。

然而该小区有一个特殊点在于,虽然有业委会,但目前业主大会仍在就选聘新物业服务企业表决,直到7月中旬结束。因业委会与现有服务物业没有服务合同,无法授权其申请使用公维基金,想要通过使用公维维修漏雨,可能还需等待。另外,动用公维基金还存在需先评估等其他问题。

龙潭街道办物业专班回应,知晓水上华城的漏雨问题。马上到雨季,街道办也正想尽快推进。“要不要用公维,是先审批流程还是先找人制定方案,或者实地评估,能否先拿出一个应急预案,需要再请示。就算启动公维,也是比较长的流程。”

翠微中里

外墙裂缝渗水 要先捋清产权

“我家下雨渗水很严重,阳台上灰都泡了。”下午,正回到翠微中里2号楼的周女士说。因为阳台漏雨,自己早就计划好的装修计划,一直也没有开始。“即使装修完内部,外部不解决,一样浪费钱。”

周女士所说的“外部”,主要是楼栋墙体的裂缝。记者看到,翠微中里2号楼是一栋老旧塔楼。约20层的楼体上,不少楼层都刷上了白色防水涂料。有的涂料呈条状,有的则是一大片,主要集中于墙体外部、多层居民的窗台、阳台上下沿等地方。由于墙体裂缝,周女士家的阳台窗户内部处,已有多条较大裂缝和墙皮发霉斑点。窗户下沿,一条生锈的钢筋显露了出来,天花板水泥层也掉下了一大块。

翠微中里2号楼外墙上一块块的修补痕迹

“我们家也漏,哪哪儿都渗水。阳台,一下雨就潲水进来,老楼了没办法。”彭先生说,他希望物业公司能够加强修补漏雨。走访中,多位居民都表示自家阳台和墙壁存在渗水,希望能够得到较彻底维修。采访发现,该小区有1、2、3三栋高层塔楼,分属不同产权单位和物业管理。

翠微中里2号楼有居民阳台渗水严重

记者发现,就在半个月前,还有居民发表了《尽快推动翠微中里2号楼老旧小区改造》的留言。其中谈到,该楼栋“外墙没有保温层,墙面开裂,雨天墙面大面积渗水,此情况存在所有高中低楼层,多位业主反馈漏水问题。”那么,能否如居民所期盼的,推动该楼栋的外墙整体维修呢?

万寿路街道办物业科一负责人员则回应,翠微中里的三栋塔楼是老大难问题。“2号楼的问题,就是大小产权单位近20家。”据了解,物业公司年年给产权单位上报整改要求,但一时半会儿没有人牵头。目前物业能做的工作是,哪儿漏的比较厉害,就局部修补。而物业公司一名工作人员说,此前有多位居民反映希望整体维修裂缝。该楼有公维基金,物业也每年联系产权单位维修,但由于多种原因,整体推进不够快,“这个钱不是小事,要一步步来。”

突破

努力近四年终修好

“小区用公维修好了楼顶屋面。”5月下旬,广渠门附近的金世纪嘉园小区1号楼,在历经半个多月紧锣密鼓的施工后,将约800平方米的楼顶屋面防水层修缮完毕,解决了170多户居民的一件烦心事。

近几年,每到雨季前后,金世纪嘉园小区1号楼楼顶屋面的漏雨漏水,就成了不少居民诉求较多的问题。“从2019年开始,我们就和多方一起协调,努力推进解决这件事。然而,因为疫情耽搁等特殊原因,最终花了将近四年。”小区业委会主任关哲介绍,此次1号楼楼顶屋面整体维修的资金来源,是住房专项维修资金。

据了解,在该小区维修楼顶防水层的前期准备中,先聘请了专门的第三方公司鉴定评估楼顶漏雨情况,召开了业主大会表决同意修防水,业委会才授权物业公司着手启动申请程序。此后,经过公开招投标、计算使用和公示公维金额分摊表,业主签字确认金额等环节,最终才汇总好材料递交区住建房管部门审批……“大家想着,一定要赶在雨季之前修好。虽然流程较复杂,但好在大家心头的事给办踏实了。”

“申请公维相对来说不是那么容易,手续、程序比较漫长。”北京首一业主大会工作辅导中心辅导顾问黄洪达说,如果某住户发现房屋有漏雨漏水,一般情况下,由物业公司进行小修小补。如果小区或楼栋存在大面积漏雨漏水,或者一栋楼有多户居民反映此问题,就需要先找评估公司评估房屋状况,而后才能根据实际评估结果,决定能不能使用公维。有业委会的小区,由业委会或其委托物业公司提出使用公维申请;无业委会的小区,则多是由物业公司找评估公司出报告,报给社区后,由物业公司或者街道办、物管会组织召开业主来共同决定。后一种模式,可能面临监管如何落实的问题。

(原标题:调查| 雨季到来,使用公共维修基金修漏雨为何总卡壳?)

来源:北京日报客户端 记者 李松林

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