【天天新要闻】一线调研丨老旧小区改造如何做才能让企业和居民都满意
来源:北京日报 发布时间:2023-07-01 09:18:16

城市是现代化的重要载体,是人民幸福生活的美好家园。当前,城市更新被提升到前所未有的高度,上升为国家战略,写入“十四五”规划纲要。如何让城市建设从“有没有”转向“好不好”,如何以人为本的同时又能延续城市人文气质,如何进一步改善城市的品质?从今天(7月1日)起,新闻频道将连续三天关注“城市更新”,聚焦多个城市样本,探讨城市如何高质量发展。


(资料图片仅供参考)

按照计划,到“十四五”末期,全国要基本改造完成2000年年底前建成的约22万个城镇老旧小区,任务量可谓不小。随着此前改造任务的陆续完成,各地近年来陆续出台了一系列措施,吸引社会资本也能参与到其中。改造实施主体从政府一家变成了“政府引导下的多元化主体”,改造效果还是一样的吗?

破解六合园改造难题

北京石景山六合园南社区西院建成于1994年,小区共有4栋楼。跟很多老旧小区一样,这个小区老年人居多。记者来到这个小区的时候正好是工作日,在小区里转了一圈后发现,小区里除了孩子就是老人。

北京市石景山区六合园南社区西院项目物业经理 李智恒:咱们这个小区的户数是630户,老年人占比大概在三分之一左右。

老人多,对环境设施的要求和敏感度就高。在小区不少老人看来,这个小区设施老化、年久失修,楼老路破,这些年各种问题层出不穷。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 越国新:年久失修,平常走路还凑合,尤其是一到下雨的时候,水到膝盖,因为整个马路的水都往我们院里流。

2019年,随着老旧小区改造被纳入全国城镇保障性安居工程,各地改造的进度和深度不断加快加深。六合园南社区的居民们就盼来了改造,而且被列入引入社会资本的试点社区,即通过一体化公开招投标,由企业来提供改造投资、设计、运营等一体化服务。

但引入社会资本这件事,说起来容易,做起来就是另外一回事了。社会资本进来是要盈利的,六合园南社区西院的院子小,改造量不大,利润太小,用什么才能吸引社会投资呢?

北京市石景山区鲁谷老旧小区改造项目负责人 刘雨夕:我们叫做微利可持续,虽然说我们不是挣大钱的,但是一定会让整个项目有一个可持续发展的状态,它才能延续下去。

如何让社会资本实现微利可持续,让改造效果能长久保持?针对这个问题,社区想到一个办法,一个院子不行,就把辖区内的几个小区合起来统筹招标,同时还把小区部分空间的运营权也加入进去。随后,经过多次协商,社区将改造后房屋20年的经营权转让给企业,而企业则可以通过小区停车费和低效空间的再利用等多种途径,实现成本回收和盈利。

北京市石景山区鲁谷老旧小区改造项目负责人 刘雨夕:小区原有的服务业态只要是居民所需的,我们尽量都是不会去替换的,我们更多是引入一些新的业态或者引入一些复合型的业态。商业性的店面我们跟市场化的租金是一个水平,然后我们对外进行出租进行回收成本。

停车综合体改造方案最初未获居民认可

北京石景山的六合园南社区,各种资源一打包,给社会资本一定的运营权,确实引来了新的实施主体。但这样就意味着万事俱备、老小区的老问题能一下子解决吗?

在六合园南社区,按照社会资本最初参与改造的想法,他们计划在小区内改造一个停车综合体,这样不仅一下子能够增加几十个停车位,还可以对综合体的一些空置房屋进行招租,租金可以让新引入的物业为居民提供更多的服务。

老百姓对此很欢迎,但同时他们也提出了需求,除了要新建立体停车楼,还要增加一些养老设施。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯:我们知道老年人都希望有地方能够活动一下,如果能在家门口肯定更好。

按照双方的想法,第一版设计方案没过多久就拿出来了。改造计划主要涉及建一栋地上两层、地下一层的综合体,其中两层用于停车,一层计划用来开设一些商店用以提供便民服务。但谁也没想到,计划一公布,第一个反对的居然是居民们。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 孙小平:好多大家的需求也达不到,这中间就一个小亭子,就那么大一块地儿活动,孩子多了,老年人没地儿活动;老年人多了,你比如唱个歌什么的,孩子又没地儿活动。

因为新建的综合体要占用空地,挤占了原本用于老人和孩子休闲活动的空间,所以很多居民对此并不满意。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯:老百姓第一个说的就是,首先你告诉我车停哪,第二个你告诉我在设计图里头晾衣竿放在哪?第三个你告诉我设计图里头垃圾搁在哪?

让居民乐居宜居才是改造的关键

就这样,第一版的设计方案在居民投票的时候没有通过。针对大家提出的需求,设计团队随后对方案进行了调整。

经过和小区居民商量讨论,设计团队最终出了这样一版方案——建一栋地上地下各一层的综合体,并在楼顶增加休闲活动空间。同时,对于老年人提出的晾衣竿、垃圾桶摆放等问题也一并纳入到方案中。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯:简易晾衣竿就在居民的楼前花丛这块,见缝插针,随时可以使用,随时可以晾。

在这样设身处地的换位思考下,方案经过4次居民议事会讨论和3轮入户投票之后,最终才获得通过。也正是在这个过程中,设计团队发现,让居民乐居、宜居才是改造的关键,只有站在居民的角度解决他们的实际生活需求,才能让改造之路越走越顺。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 越国新:我们希望大家都为老年人想一想,你别看这些老年人成天悠闲了,其实他需要挺多的。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯:在老百姓需要的时候,在这个地方可以找到他们需要的帮助,老人在这里就能活动了,居民也能受益了,企业也可以尽到社会责任,这样大家双赢,形成一个良性循环。

适老改造让居民交口称赞

在采访中记者发现,北京石景山六合园小区内有个车棚,是几乎每个老年居民都会称赞的一个地方,因为这里的改造,既方便了老人出行和休息,还特别贴心地增加了电动自行车的充电设备。 而为了让小区更适老,企业还主动对改造方案进行了一次调整,新增了一个老年会客厅,为老年人提供针灸、按摩等服务。

北京市石景山区鲁谷老旧小区改造项目负责人 刘雨夕:原有的自行车棚有一个很陡的坡,上岁数的老年人,他想推个车进去是非常危险的。为了缓解高差,我们是增加了一个无障碍的坡道。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 冯成秀:之前像活动室什么的、老年驿站都没有,改造完以后我们方便多了,你有点难受什么的,到老年驿站那就给你弄好了。

此外,在新建的综合体,还新增了一个社区食堂和活动室。这样一来,不仅解决了老年人一个人做饭难的问题,也为平时他们举行社交活动提供了场地。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 孙小平:方便了,最起码这小区的人可以不出门就什么都能做了,吃早点、吃午餐都可以不出门,老年驿站大家可以在那活动。

不仅如此,为了保留小区内原有的活动空间,在综合体的屋顶设计了一个空中花园,孩子在这里玩耍,老人在这里晒太阳的需求,都能够满足。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 孙小平:我觉得确实挺方便了,让大家有一种幸福感。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 越国新:这个院改造完了以后,我们挺满足的,有一点小小的改变就特别满足。

今年,北京市发布了《北京市城市更新条例》,无障碍环境建设、推进适老化宜居环境是其中一项重要要求。可以预见,未来像六合园这样的改造模式,会在更多小区出现。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯:最重要的一点就是如果企业进社区,它要想盈利,那就要让老百姓认可它,老百姓愿意掏钱买它的服务。

记者:也就是说达到双赢,其实也需要一定的时间去磨合、去探索。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯:肯定是需要的,不管是什么小区,这个阶段是必然要走的,我们现在也在一点一点谨慎前行。

继续推进老旧小区改造成效可持续

北京石景山六合园南社区吸引企业参与老旧小区改造的做法,以及适老化的改造方案,给记者留下了深刻的印象。小区经过一番改造后,还引入了物业管理。如何让他们能更好地为居民服务,需要从上到下,各方进一步推出政策、拿出措施,让老旧小区改造这件民生工程越办越好。

来源:央视新闻客户端

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