“张大山家要拆迁，安置利益怎么分……”对于不少农村家庭来说，拆迁涉及的重大利益常常引发争议，对乡村治理产生一定影响。3月31日，海淀法院召开“推进诉源治理 服务乡村振兴”涉腾退拆迁类纠纷典型案例发布会，通报了源头化解工作以及相关审判经验，并发布普法案例。

海淀法院山后法庭负责人闫肃介绍，山后法庭位于海淀区北部，收案范围涵“四镇一街道”，即苏家坨镇、温泉镇、上庄镇、西北旺镇及马连洼街道，辖区占地约235平方公里，常住人口约23万，基本上与中关村科学城北区的覆盖范围相重叠。随着中关村科学城北区建设步伐加快，法庭辖区内的拆迁腾退大范围铺开，案件呈现大幅增长态势，尤其是2021年，法庭新收案件量突破3500件，同比上升115%。

涉拆迁案件都有哪些特点呢？

闫肃分析，首先，案由多样：近年来增幅较大的案件主要集中在合同、准合同纠纷及婚姻家庭、继承纠纷，其中与拆迁腾退纠纷紧密相关的房屋买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷、物业合同纠纷、劳务合同纠纷及离婚纠纷、离婚后财产纠纷、继承纠纷、分家析产纠纷均有不同程度增长。

其次，安置协议暗藏诉讼心理。法官分析，拆迁补偿安置协议难以达成一致的最大争议点就是拆迁补偿标准、拆迁补偿方式、拆迁补偿程序、拆迁补偿的附加协议等问题，简言之，即各方当事人之间“利益最大化”的调和问题。“司法实践中，大部分当事人希望通过拆迁来改善居住条件和环境，产生纠纷的原因在于当事人希望获得更多补偿，以满足后续生活的需要。”闫肃说，该类型纠纷涉及公序良俗及公共利益，法院在审理中要考量当事人诉请的心理因素，从而把握裁判尺度，合理分配利益。

另外，拆迁案件还涉及依法行政、“一事多案”等问题，法院要积极加强与相关政府部门沟通，建立行政权与司法权的监督渠道，同时，对案件进行关联化解，解决一系列因拆迁引发的析产、继承、婚姻、物权保护等问题，尽力做到案结事了。

为了让相关群众更了解涉拆迁法律问题，海淀法院还编写了普法系列故事《张大山家的那些事儿》，总结司法实践中常见的拆迁腾退纠纷情形，以典型案例方式予以发布。

案例一

农村房屋买卖一般认定无效

父母张老头、张老太年事已高，需要人照顾，弟弟张二河另院单过、妹妹张小妹也外嫁，张大山作为长子赡养二老义不容辞，为了方便照顾二老，张大山考虑搬到张老头的院子与老两口同住。于是，张大山于2016年1月与隔壁村的王小树签订《房屋买卖协议》，将自有宅院出售。王小树接手后，为便利生活，利用张大山的建房审批手续在院内翻建房屋，并居住在此。

2017年1月，有消息称村里要腾退。在巨额利益的诱惑下，张大山心生悔意，想要拿回院子，遂将王小树诉至法院，诉请确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并要求王小树腾退返还。

法院审理指出，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，我国法律、法规禁止宅基地买卖，王小树非宅基地所在集体经济组织成员，张大山与王小树签署的房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的协议应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法官提示，老百姓之间一买一卖最讲究的是双方自愿达成合意，即你愿卖，我愿买，但前提要牢记一条，那就是不能违反法律、行政法规的强制性规定。

农村房屋不可随便交易，虽然一般情况下，合同会无效，但是无效的后果处理起来往往非常复杂，法院需要综合考虑院落使用情况、房屋建设情况尤其是合同无效的过错，对损失进行评估确认，对责任进行分担。

案例二

同住子女翻建祖宅非同住子女可分得“房钱”

张大山卖掉自有院落后搬到张老头的宅院侍奉双亲，在与父母共同生活期间，为了改善居住环境，张大山和妻子李小玉夫妇对院落内部分房屋进行了翻建。半年后，张老太因急病去世，生前未留有遗嘱。之后张大山一家继续和父亲张老头共同生活。

2019年2月，村里开始正式开展搬迁腾退工作。张老头作为被腾退人签署了安置补偿协议，被安置人有张老头及张大山一家三口，获得拆迁利益若干。张二河、张小妹得知后，认为拆迁利益中包含了母亲张老太的份额，并要求继承。

对此情况，法官分析，腾退安置利益一般包括三类，“房钱”“地钱”“人头钱”。其中，“房钱”系地上物的补偿价，安置补偿协议中一般表述为“重置成新价”。

根据院落的建设情况、腾退安置情况，案涉张老头院落的腾退安置利益中，如果与张二河、张小妹有关，仅有“房钱”，即重置成新价。

具体而言，如院落腾退时有老张夫妇所建房屋，或者翻建房屋中含有老张夫妻所建旧房的残值，那么这一部分房屋所对应的重置成新价中即含有老张夫妻的利益。换言之，该部分利益中属于张老太的份额，可以作为遗产由继承人依法分割。

法官提示，房屋重置成新价中，遗产占比需根据建房历史、装修情况、房屋材质、房屋面积、评估情况等予以综合确认。另外，与父母同住不等于尽到主要赡养义务，更重要的还要考虑到在日常生活、就医等方面对老人的付出。

案例三

共有财产涉他人离婚案件不可判

张大山一家三口本来紧紧巴巴的日子，在拆迁款到手后，突然富裕了，物质条件的改善随之而来的是人心的变化，张大山和妻子李小玉感情出现问题，最终，二人打起了离婚官司。

一般而言，离婚纠纷需要对婚姻关系、子女抚养及财产问题一并进行处理。本案中，离婚遇上了腾退，在腾退利益可能涉及案外人利益的情况下，如何处理？

法官介绍，一般有两种处理方式。方式一：先分家析产，明确夫妻共同财产后再离婚；方式二：先离婚解决身份关系问题，离婚后再通过分家析产进行财产分割。

法官提示，因为离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方，所以在未析清腾退安置补偿利益，没有办法明确夫妻共同财产权属范围的情况下，为了保障案外第三人的民事权利，在离婚诉讼中，法院无法仅根据离婚诉讼案件当事人的意见，对相关财产进行处理。

关键词： 拆迁补偿 海淀法院 农村房屋