调查 | 能捡大漏?隐患重重?揭开“法拍房”的神秘面纱
来源:北京日报 发布时间:2023-02-21 11:11:46

北京日报客户端 | 记者 魏婧 美编 宋溪

“少则省出一辆车,多则又省一套房”。伴随法拍房迅速升温,这种另辟蹊径在大城市安家的渠道,愈来愈多进入人们的视野。而不时曝出的黑中介、收房难等新闻,又令人对它望而生畏。法拍房究竟是怎样的一种存在?一位近期购买法拍房的“北漂”,以及经营法拍业务多年的企业创始人,为我们提供了客观、平实看待法拍房的视角——

讲述人:桃桃妈妈,32岁,通过司法拍卖途径购房“捡漏”50万元。


【资料图】

居然就这么“网购”了一套房

我买的房子位于通州区通运街道,总价274.9万元,比周边同户型二手房便宜50万元左右。对我们这种手头不宽裕的刚需来说,省出这笔钱可以说是成功“上车”的关键。

50万元咋省的?答案是,买法拍房。

我和老公以前在长春老家生活,2019年,因为一个比较好的工作机会,我们来到了北京,后来生了宝宝。为人父母,自然想给孩子提供稳定的环境,我又拿到了工作居住证,买房念头很强烈。但我们在老家有房,北京买算是二套,手里180万元首付款几乎没啥挑选余地。去年3月,我第一次注意到“法拍房”的帖子,一口气刷了好几个小时,越看越兴奋,感觉终于有途径能实现买房梦想了!

就像二手房有网站可以浏览,法拍房也会通过一些平台挂出来。大小、朝向、价格……看了几个月,觉得我这套各方面还行,就决定参拍。先提交资料以审核购房资格,再转一笔起拍价10%的保证金,没拍成原路退回。我这套房起拍价是223万元,保证金交了22万元。

拍卖那天是去年8月11日,上午9点开始,共5个人参拍。前20分钟大家出价很快,每次加价1.1万元。但我只是观望,没有出手。这里涉及到“节奏”把控,周边二手房价格大约320万,我的心理预期是270万,那么在250万以下时,大可由着别人先去“厮杀”。

等到出价速度减慢,场上就剩下了我真正的“对手”。那个人出到269万时,我赶紧占住270万的“关键位置”。果然,他犹豫了几分钟才又拍了一手,我马上再跟。这也是个心理战,让对方以为自己还有很多预算,志在必得……当系统提示成交,我还是有些发懵,居然真就这么网购了一套房!

所有人第一句话“你胆真大”

对法拍房来说,拍下房子还远谈不上结束。我要马不停蹄拿着法院给我的交付单,以及银行贷款证明等资料,去房管所办理过户、领房本、收房等。

我的房本办理还算快,此前我从未进入过这套房,收房时真有点像“开盲盒”,前一晚甚至还梦到屋里有条蛇。好在房子没遇到人住,状态比想象中好一些。

整个过程我没向任何人提及,收了房才和同事聊起。所有人第一句话都是,“你胆真大”。有个同事说,他也曾关注过法拍房,但经多番了解风险后还是放弃,选择了二手房。

法拍房的价格是巨大优势,隐患更要重点考量——根据规定,法拍房的产权、欠费、户口状况,后续腾退等等,均由买受人自行核查承担风险。这就完全在于个人选择,像我资金有限,必须手勤嘴勤眼勤,付出时间精力去研究。我是个行动力特别强的人,会实地跑到目标小区看环境。找中介带看同户型,打听欠费状况,甚至还去网上搜判决书,了解房子因为什么案子被拍卖。

最幸运的是,我这套房没有遇到恶意出租。因为法律规定,如果房屋存在有效租赁,拍下过户后该租赁关系并不自然解除。有的房主为了保住房屋,会找人住进去,签上十几年的长合同,甚至用一些非常手段占着不走,让买家无法收房,那就非常头疼了,住进去可能会遥遥无期。

目前我只和家人说买了房,没提“法拍”,怕老人觉得不吉利。我倒不在意,等过几年需要置换,可能我还会考虑法拍房。

讲述人:曹辉,北京东方瀚海拍卖有限公司董事长,从事法拍行业7年。

“稀缺”法拍房可能价格更高

今天上午,我们同时有4位客户在法拍。可以来公司会议室,也可以业务经理去到客户家,只要能联网就行。但必须客户亲自出价,全程还要录音录像,避免后续纠纷。

做法拍业务就是这样,每一步都得谨慎细致,考虑周全。

比如报价,客户对哪个房子感兴趣。我们要把近一年同小区同户型二手房价格摸清楚,算出加上佣金税费的总价,以此让客户定一个法拍房的心理预期。避免头脑一热,拍着拍着发现比二手房还贵了。

房屋勘查,是重中之重。北京目前每月发布七八百套法拍房,其中90%我们会在挂出48小时内做第一遍勘查。重点是有无欠费,占用情况,能否配合腾退等等。后续可能还会再去第二次、第三次,电表有没有转,把手上有没有灰尘,走访左邻右舍……只有尽量收集房屋瑕疵,才能告诉客户这套房能不能拍,能不能办下房产证、顺利收房。

法拍房的流拍率很高,我们统计每个月将近一半房屋是流拍的,尤其是商业地产。有些房屋没有产权,那折扣再大也不建议去拍。有的存在巨额欠费,买下来也并不划算。

最麻烦的还是占用腾退问题。很多客户是已经成交,发现后面搞不定才来找我们。包括我们也免不了遇到节外生枝的情况,之前房里没人,客户一成交,住进去一家子人,放高利贷的拿菜刀的抱煤气罐的都遇到过,对抗性非常强。就算对方是违约占用,咱也不能硬来吧?

让人腾退,各种方式都有,主要还是沟通。比如和买受方商量,拿一些钱出来安抚,对方或许愿意配合。我们采购部常年会采购鸡蛋水果礼品,近20人的腾退部,是公司的核心骨干,一套房谈上十几次都很正常。这个过程,特别能诠释什么叫“没有金刚钻别揽瓷器活”。

当然,法拍房并不天然意味着低价。两个月前我们帮客户拍一套望京片区的房子,处在园区正中间,南北通透,毛坯状态。二手房单价13万,法拍房是13.5万成交的。当时我们反复提醒,价格已经超出二手房市场价,客户就是坚持要拍。客户认为这套房是最好户型!遇到了,是很稀缺抢手的。

一套房平均8人参拍9折成交

创建法拍公司之前,我做了十多年二手房和新房业务,后来关注到法拍业务。

以前的司法拍卖几乎都是线下,在全国公开的刊物发布信息,参拍者现场举牌报价。这种方式存在一定局限性,有些机构会低价拍下房屋再卖给客户,赚取差价,客户甚至都不知道自己买的是法拍房。

2017年,司法处置全面推广网络拍卖,委托5家网络平台进行公开公平公正的拍卖,2019年又增加2家,达到7家。以阿里和京东平台所挂房源最多,能占到总量7成以上。

“瀚海”是在2016年10月底注册的公司,可以理解成我们也是房屋中介,只不过专门面向法拍房服务这个小众市场。

不过,我能感觉到市场热度近年来在明显走高。从房源数量看,2017年北京法拍房每月50套左右,2018年就上百套了,然后200多套,400多套,到现在每月近800套房源挂出来。客户方面,起初主要是投资客委托,后来很多人听说便宜来问,我们要解释什么是法拍房、注意事项等等。现在来的客户,基本都有所了解,直奔主题,很少需要从头去科普了。

看到的人多,竞争也更激烈。最早一套房4、5个人参拍,能以市场价7-7.5折成交。现在平均8个人拍一套房,9折成交。还是有优惠,但很难捡到“大漏”。特别便宜的房,也不推荐拍。

做法拍业务,其实很讲究“随缘”。出来一套房,条件没得选。为了价格,在学区、位置、户型等方面可能总要有所牺牲。很多客户拍着拍着就算了,转向二手房,这都没法强求。我们筛选合适的房子,与有意愿的客户不断匹配,像漏斗一样一步步推进就好。

从机构角度,我认为行业规范发展非常重要。存在小机构员工为了赚快钱,故意隐瞒房屋瑕疵来促进成交,拿了提成就走人,出现问题后这种公司很难兜底,也会影响民众对政府机构的认知。未来一定是法院、司法辅助机构、规范的法拍机构等社会力量共同参与,更好去解决司法拍卖问题,促进司法拍卖行业健康、有序、长远发展。

关键词: 司法拍卖 心理预期 神秘面纱

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